Vender una Casa Heredada en Málaga: Impuestos, Plazos y Estrategia Fiscal 2026

Heredar en Andalucía: el privilegio fiscal de tributar al 1%

Si has heredado una vivienda en Málaga y estás pensando en venderla, te encuentras en una de las comunidades autónomas con la fiscalidad sucesoria más favorable de España. Desde el Decreto-ley 1/2019 de 29 de enero, Andalucía aplica una bonificación del 99% en la cuota del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD) para los Grupos I y II (descendientes, cónyuge y ascendientes). En la práctica, si heredas de tus padres o de tu cónyuge una vivienda en Málaga, solo pagas el 1% de la cuota del impuesto.

Pero la venta tiene tres frentes fiscales: el propio impuesto de sucesiones, la plusvalía municipal y el IRPF (ganancia patrimonial). Esta guía explica cómo se concatenan y qué decisiones tomar para no pagar de más al vender. Si tienes una vivienda en herencia y dudas si vender o alquilar, comprueba primero su valoración aproximada con nuestro tasador.

Paso 1: aceptar la herencia y liquidar Sucesiones

El plazo es de 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 a solicitud antes de que se cumpla el quinto mes.

Bonificación del 99% Grupos I y II

Aplica para descendientes y adoptados (Grupo I y II), cónyuge y ascendientes. Solo se paga el 1% de la cuota tributaria que correspondería sin bonificación. Para herencias hasta 1.000.000 € por heredero, la bonificación es plena.

Reducción por vivienda habitual del causante

Adicionalmente existe una reducción del 95% al 100% (según parentesco y permanencia) sobre el valor de la vivienda habitual del fallecido, con un límite de 123.000 € por heredero, siempre que el heredero mantenga la titularidad al menos 3 años.

Documentos necesarios

• Certificado de defunción y de Últimas Voluntades.
• Testamento o, en su defecto, declaración de herederos abintestato.
• Escritura de aceptación y partición de herencia.
• Modelo 650 (Sucesiones) ante la Junta de Andalucía.

Paso 2: pagar la plusvalía municipal

La plusvalía municipal en herencias se devenga en el momento del fallecimiento. Plazo: 6 meses, prorrogable otros 6. Se elige entre el método objetivo y el real (el menor).

Muchos Ayuntamientos malagueños, incluido el de Málaga capital, contemplan bonificaciones en la plusvalía por transmisión mortis causa de la vivienda habitual a favor de cónyuges, descendientes y ascendientes. Conviene revisar la ordenanza fiscal del municipio donde está la vivienda.

Paso 3: vender y declarar la ganancia patrimonial

Cuando vendes la vivienda heredada, tributas en IRPF como ganancia patrimonial en la base del ahorro. La ganancia se calcula así:

Ganancia = Valor venta − Valor adquisición

Donde el valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto sobre Sucesiones (no el precio original que pagaron tus padres). Esto es decisivo, porque permite «actualizar» el coste fiscal a la fecha del fallecimiento.

Tramos del ahorro en IRPF (2026)

Estrategia clave: declarar alto en sucesiones para pagar menos en IRPF

Como en Andalucía la cuota de sucesiones está bonificada al 99% para hijos y cónyuges, conviene valorar el inmueble lo más alto posible (siempre dentro de valor de mercado defendible y nunca por debajo del valor de referencia del Catastro). De esa forma:

• Pagas el 1% de un valor alto en Sucesiones: coste casi nulo.
• Cuando vendas, tu ganancia patrimonial será menor (porque el valor de adquisición es alto), reduciendo significativamente el IRPF.

Ejemplo numérico de la estrategia

Marta hereda en 2026 un piso de su madre fallecida en Málaga capital. El piso podría valorarse entre 240.000 € y 280.000 € según comparables.

Opción A — declarar bajo (240.000 €):

• Cuota Sucesiones (1% efectivo tras bonificación): aprox. 200 €.
• Si vende por 290.000 €, ganancia: 50.000 €. IRPF (≈ 21-23%): ~10.500 €.

Opción B — declarar alto (280.000 €):

• Cuota Sucesiones: aprox. 250 €.
• Si vende por 290.000 €, ganancia: 10.000 €. IRPF (~21%): 2.100 €.

Diferencia neta a favor de la Opción B: ~8.350 € ahorrados. La estrategia es legal siempre que el valor declarado sea de mercado y defendible.

Exenciones y reducciones específicas

Mayores de 65 años: vivienda habitual

Si el heredero vendedor es mayor de 65 años y la vivienda heredada se ha convertido en su vivienda habitual durante al menos 3 años antes de la venta, la ganancia patrimonial está exenta en IRPF.

Reinversión en vivienda habitual

Si reinviertes el importe total de la venta en otra vivienda habitual en un plazo de 2 años, la ganancia queda exenta proporcionalmente al importe reinvertido.

Exención en plusvalía municipal por pérdida

Si vendes por menos del valor declarado en Sucesiones, no hay plusvalía municipal a pagar (al no haber incremento). Documentación clave.

Ejemplo numérico 2: vivienda heredada en Marbella y vendida a extranjero

Una familia hereda en 2024 una villa en Nueva Andalucía (Marbella) valorada en 920.000 € (valor declarado en Sucesiones). En 2026, los herederos venden por 1.150.000 € a un comprador internacional.

Si la familia hubiera declarado en Sucesiones por debajo (700.000 €), habría pagado casi lo mismo en Sucesiones (1%) pero la ganancia patrimonial se hubiera disparado a 450.000 €, con IRPF cercano a 115.000 €.

Vender antes de aceptar la herencia: ¿se puede?

No. Hasta que no se acepta y se inscribe la propiedad a nombre de los herederos en el Registro, no se puede transmitir. Lo habitual es:

1. Aceptar herencia ante notario.
2. Liquidar Sucesiones y Plusvalía municipal.
3. Inscribir en el Registro a nombre de los herederos.
4. Vender a terceros.

En casos urgentes, la venta puede formalizarse inmediatamente tras la aceptación con la cadena de escrituras correctamente ordenada.

FAQ vender vivienda heredada Málaga

¿Hasta cuándo tengo que vender para no perder la reducción por vivienda habitual del causante?

La reducción en Sucesiones por vivienda habitual del causante exige mantener la titularidad al menos 3 años. Vender antes implica perder la reducción y regularizar la cuota.

¿Y si somos varios hermanos?

La ganancia patrimonial se imputa a cada heredero según su cuota. Pueden vender en proindiviso o, alternativamente, uno comprar la parte a los demás (extinción de condominio, fiscalmente más eficiente).

¿Puedo donar mi parte a otro heredero para que venda él?Sí, pero genera tributación en donaciones (también bonificada al 99% en Grupo I-II) y plusvalía municipal del donante.

¿Y si la herencia incluye deudas hipotecarias?

Las hipotecas vivas reducen el valor neto de la herencia. Comprueba con el banco el saldo deudor y, si vendes, lo más habitual es cancelar la hipoteca con el precio de venta el mismo día de la escritura.

¿Plazos si soy heredero no residente en España?

Los mismos (6+6 meses). Si eres no residente UE, aplica la normativa autonómica andaluza tras la sentencia del TJUE C-127/12; si eres no residente extracomunitario, también desde reformas posteriores. Se aplica la misma bonificación del 99%.

¿La venta de la heredada me obliga a declarar IRPF aunque viva fuera?

Sí, si la vivienda está en España. Tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR) al 19% (residentes UE) o 24% (resto), salvo casos especiales.

Conclusión clave

Vender una vivienda heredada en Málaga es fiscalmente muy favorable si planificas bien la declaración en Sucesiones. Andalucía es generosa con los herederos en Grupos I y II (1% efectivo de cuota), y declarar con valor alto pero defendible te ahorra IRPF cuando vendas. Antes de tomar decisiones, valora el inmueble con nuestro tasador y consulta los precios reales por barrio en Málaga capital o nuestra ficha de Marbella. Y siempre, antes de firmar la partición, consulta con un asesor fiscal especializado en herencias en Andalucía.

Cuándo vender, cuándo alquilar y cuándo conservar

Antes de vender una vivienda heredada en Málaga conviene analizar las alternativas:

Extinción de condominio: la herramienta fiscalmente eficiente

Cuando varios hermanos heredan la misma vivienda y uno quiere quedársela, la extinción de condominio tributa por AJD al 1,2% en Andalucía sobre la parte que se adjudica al adjudicatario, en lugar del 7% del ITP. Esto puede suponer un ahorro significativo:

Ejemplo: tres hermanos heredan piso valorado en 240.000 €. Uno compra a los otros dos su tercio (160.000 € en total).

• Como compraventa ordinaria: ITP 7% sobre 160.000 € = 11.200 €.
• Como extinción de condominio (siempre que sea proporcional y sin excesos de adjudicación): AJD 1,2% sobre 240.000 € = 2.880 €.
• Ahorro: 8.320 €.

La extinción debe estar bien estructurada para no generar excesos de adjudicación que sí tributarían a ITP. Asesoramiento técnico es clave.

Cuándo conviene renunciar a la herencia

Hay tres situaciones en las que renunciar puede tener sentido:

1. Cuando las deudas superan los activos (renuncia pura y simple sin trámite fiscal).
2. Cuando aceptar genera impacto fiscal personal indeseable (impuesto sobre el patrimonio, IRPF futuro, etc.).
3. Cuando se quiere beneficiar a otro heredero (renuncia traslativa, que tributa como donación).

La renuncia debe ser ante notario o judicial y antes de cualquier acto de aceptación tácita (pagar gastos del inmueble, cobrar alquileres) que la haría imposible.

La fiscalidad del no residente que hereda en Málaga

Tras la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea TJUE C-127/12 y reformas posteriores, los no residentes (UE y extracomunitarios) tienen derecho a aplicar la normativa autonómica más favorable. Si el causante o el heredero tenían su residencia habitual en Andalucía, aplica la bonificación del 99%. Esta equiparación ha hecho de Málaga un destino muy atractivo para residentes internacionales que planifican herencia.

Cómo planificar la herencia en vida

La planificación previa al fallecimiento permite optimizar enormemente la fiscalidad y evitar conflictos. Herramientas comunes en Málaga:

Donación en vida con bonificación 99%

Igual que en sucesiones, las donaciones inter vivos entre Grupos I y II tienen bonificación del 99% en la cuota tributaria, siempre que se formalicen en documento público. Esto permite transmitir patrimonio en vida sin coste fiscal significativo en la cuota, aunque sí se devenga plusvalía municipal del donante e IRPF (si hay ganancia para el donante).

Testamento abierto en Málaga

El testamento abierto notarial es la forma habitual de testar. En Málaga capital y municipios, los notarios cobran tarifa regulada (~50-90 €). Permite distribuir el patrimonio respetando legítimas (2/3 a hijos) y mejorar la distribución de la vivienda principal a favor del cónyuge o un hijo concreto.

Pactos sucesorios

Mientras en Cataluña, Galicia, País Vasco y Baleares existen pactos sucesorios con ventajas fiscales adicionales (no aplica ganancia patrimonial en IRPF del causante), en Andalucía no están reconocidos como tales. La planificación se canaliza vía testamento + donaciones puntuales.

Errores frecuentes en la venta de vivienda heredada en Málaga

No coordinar Sucesiones, Plusvalía y Registro

Si presentas Sucesiones tarde, no puedes inscribir la propiedad ni vender. La cadena de trámites debe planificarse en paralelo.

Olvidar la herencia con dispersión geográfica

Si el causante tenía vivienda en Málaga pero residencia fiscal en otra CCAA, aplica la normativa de la CCAA donde tenía residencia habitual del causante (no donde está el inmueble). Esto puede cambiar significativamente el resultado.

Vender por debajo de Sucesiones

Si se vende por menos del valor declarado en Sucesiones, se genera pérdida patrimonial en IRPF compensable con ganancias. No hay plusvalía municipal en ese caso.

No reservar liquidez para los impuestos

Algunos herederos reciben el inmueble pero no la liquidez necesaria para pagar Sucesiones + Plusvalía. Resolver con préstamo puente o solicitud de fraccionamiento.

Documentación específica para vender vivienda heredada en Málaga

• Certificado de defunción.
• Certificado de Últimas Voluntades.
• Testamento o declaración de herederos abintestato.
• Escritura de aceptación y partición de herencia inscrita en el Registro.
• Justificantes de pago del Impuesto sobre Sucesiones y de la Plusvalía Municipal.
• Toda la documentación habitual de venta: nota simple, certificado energético, certificado de la comunidad, IBI al corriente.

Ver detalles en nuestra guía completa de documentación para vender en Málaga.