Todos los Gastos de Comprar Vivienda en Málaga en 2026: Desglose Real

Por qué presupuestar mal los gastos te puede arruinar la operación

Comprar un piso en Málaga no termina en el precio del anuncio. Entre impuestos, notaría, registro, tasación y gestoría, los gastos asociados suelen oscilar entre el 10% y el 15% del precio del inmueble, según se trate de vivienda usada o de obra nueva. Para una vivienda media en Málaga capital, donde el metro cuadrado en mayo de 2026 superaba los 3.755 €/m² según idealista, una compra de 90 m² implica un sobrecoste medio de 25.000 a 35.000 € en gastos.

Esta guía desglosa cada partida con cifras reales y rangos verificables, y aporta dos ejemplos numéricos completos: uno de vivienda usada en Málaga capital y otro de obra nueva en Estepona. Si quieres simular tu caso concreto, prueba nuestro tasador con datos actualizados del mercado.

El gran bloque: impuestos

ITP (vivienda usada)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales en Andalucía es del 7% sobre la mayor de las dos cifras (precio escriturado o valor de referencia del Catastro). Para colectivos protegidos (menores de 35, familias numerosas, discapacidad ≥33%) se reduce al 3,5% con umbrales de valor (150.000 o 250.000 € según colectivo). Más detalle en nuestra guía del ITP en Málaga.

IVA + AJD (vivienda nueva)

En vivienda nueva del promotor se aplica IVA al 10% más Actos Jurídicos Documentados (AJD) al 1,2% en Andalucía. Total: 11,2%. Para VPO con superficie máxima 90 m² útiles, el IVA es del 4%.

Notaría: el coste regulado por ley

Los aranceles notariales están fijados por el Real Decreto 1426/1989 y son los mismos en cualquier notaría de España. Para una compraventa estándar el coste oscila entre 600 € y 1.000 €, según el precio escriturado. Un rango orientativo:

Si además constituyes hipoteca, hay una escritura adicional de préstamo hipotecario con su propio arancel (entre 400 y 800 € adicionales según importe).

Registro de la Propiedad

Los honorarios registrales están regulados por el RD 1427/1989. Suelen situarse entre el 0,1% y el 0,25% del precio, con un rango habitual de 400 a 650 € para viviendas en Málaga. Si hay hipoteca, se añade una segunda inscripción registral.

Tasación y gestoría

Tasación

Obligatoria si se financia con hipoteca. Una tasación homologada en Málaga capital suele costar entre 250 y 600 €, con vigencia de 6 meses. Las empresas más utilizadas son Tinsa, Tecnitasa, ST Sociedad de Tasación, Krata y CBRE Valuation.

Gestoría

No es obligatoria pero la mayoría de bancos la exigen cuando hay hipoteca. Suele costar entre 300 y 500 € y se encarga de presentar el ITP/AJD, inscribir en el Registro y gestionar los modelos. Tras la sentencia del Tribunal Supremo y el RD-Ley 17/2018, el banco asume estos gastos cuando son inherentes a la hipoteca, pero los relativos a la compraventa siguen siendo del comprador.

Ejemplo numérico 1: vivienda usada en Málaga capital (Teatinos)

Lucía y Pablo, pareja, compran un piso de 90 m² en Teatinos por 285.000 € con hipoteca del 80% (228.000 €). Valor de referencia del Catastro: 270.000 €. Base imponible ITP: 285.000 € (mayor).

Aporte inicial necesario: 57.000 € (20% entrada) + 22.650 € (gastos) = 79.650 €.

Ejemplo numérico 2: obra nueva en Estepona

Familia con dos hijos compra una vivienda nueva en Estepona por 380.000 €.

La diferencia frente al caso anterior se debe íntegramente a la fiscalidad: IVA+AJD del 11,2% es más caro que el ITP del 7% para precios equivalentes.

Otros gastos a no olvidar

Provisión de fondos del notario

Suele pedirse 1.500-2.500 € por adelantado antes de la firma, que se ajusta al final.

Suministros y cédula de habitabilidad

Alta de luz, agua, gas: 100-300 € en total. Cambio de titularidad sin alta: 0 €.

Certificado energético

Lo paga el vendedor pero se entrega al comprador. Coste típico en Málaga: 60-150 € (ver nuestra guía del certificado energético).

Comisión de la inmobiliaria

La paga habitualmente el vendedor (3-5% más IVA), pero en mercados muy demandados como Marbella o Málaga centro empieza a aparecer la figura del comprador que contrata personal shopper inmobiliario (1-2%).

Cómo reducir gastos legalmente

Comprar dentro del umbral para ITP reducido

Si tienes menos de 35 años, buscar vivienda hasta 150.000 € puede ahorrarte la mitad del ITP. En Antequera, Vélez-Málaga o municipios del interior es perfectamente posible.

Comparar al menos tres tasadoras

Las diferencias pueden superar 200 €.

Negociar con la gestoría

No estás obligado a usar la del banco (RD-Ley 17/2018). Puedes contratar gestoría externa por menos coste.

FAQ gastos comprar vivienda Málaga

¿El banco me cobra comisión de apertura?

Depende del banco. Tras la jurisprudencia consolidada por el Tribunal Supremo (Sentencia 816/2023 y otras), la comisión de apertura es válida si responde a servicios reales prestados y está informada en la oferta vinculante.

¿Qué ocurre si compro al contado, ahorro gastos?

Sí: te ahorras notaría y registro de la hipoteca, tasación y gestoría asociada. Para una vivienda de 280.000 € puedes ahorrar 1.800-2.500 € respecto a comprar con hipoteca.

¿Los gastos son deducibles en el IRPF?

No al adquirir vivienda habitual (la deducción por compra desapareció en 2013). Sí se suman al valor de adquisición para calcular la ganancia patrimonial cuando vendas.

¿Puedo financiar gastos con la hipoteca?

Algunos bancos ofrecen hipoteca al 90-100% pero con condiciones más exigentes (tipo más alto, vinculaciones, garantías adicionales). Lo habitual es financiar 80% del menor entre tasación y precio.

¿Qué documentos pide el notario?

DNI/NIE, justificante de pago de la entrada, nota simple registral actualizada, certificado energético, cédula de habitabilidad si aplica, IBI del año en curso, certificado comunidad de no deuda y, en obra nueva, libro del edificio.

¿Cuándo se pagan los gastos?

Notaría, registro, tasación, gestoría: el día de la firma o en los días posteriores. ITP/AJD: dentro de los 30 días hábiles desde la escritura.

Conclusión clave

Reserva siempre entre el 10% y el 12% del precio para gastos en vivienda usada y entre el 12% y el 15% en obra nueva en Málaga. El ITP o IVA es el grueso (más del 70% del total de gastos), seguido a distancia por notaría, registro, gestoría y tasación. Antes de hacer una oferta firme, calcula los gastos completos usando nuestro tasador y verifica el método de valoración para que tu presupuesto refleje el coste total real de la operación en cualquier municipio de la provincia de Málaga.

Gastos asociados a la hipoteca tras la Ley 5/2019

La Ley 5/2019 de 15 de marzo reguladora de los contratos de crédito inmobiliario (LCCI) reordenó el reparto de gastos hipotecarios. Tras su entrada en vigor (junio 2019), el banco asume obligatoriamente los gastos vinculados a la hipoteca:

Esto reduce los gastos del comprador en aproximadamente 1.000-2.000 € frente a la situación anterior a 2019. La tasación sigue siendo del cliente y, por jurisprudencia consolidada, el banco no puede imponer una tasadora concreta: tienes derecho a aportar tasación homologada de cualquier sociedad reconocida por Banco de España con vigencia inferior a 6 meses.

Cómo distribuir los gastos en el tiempo

La distribución temporal de los gastos en una compraventa media en Málaga sigue este patrón:

Errores que disparan los gastos en Málaga

Aceptar la gestoría del banco sin negociar

Aunque la Ley 5/2019 asigna la gestoría al banco, en ocasiones se imponen gestorías con tarifas elevadas. Aporta presupuestos alternativos antes de aceptar.

No solicitar varias tasaciones

Si vas a varios bancos por tu hipoteca, cada uno puede exigir tasación propia. Negocia que acepten una única tasación homologada y ahórrate 300-500 €.

Olvidar el IVA al 4% en VPO

Si compras vivienda protegida de menos de 90 m² útiles, el IVA es del 4% en lugar del 10%. Verifica la calificación VPO en el contrato y en la documentación de la promotora.

Pagar la plusvalía del vendedor

En algunas arras mal redactadas el comprador asume la plusvalía municipal, lo que es ilegal cuando la operación es onerosa: revísalo con tu abogado o asesor antes de firmar.

El coste oculto de la cancelación registral de la hipoteca anterior

Cuando vendes una vivienda con hipoteca pendiente, el vendedor debe cancelar registralmente la hipoteca. Aunque la cancelación económica (pago al banco) se realiza en el momento de la firma de venta, la cancelación registral exige escritura aparte con su propio coste:

Este gasto lo asume el vendedor y no el comprador. En las arras puede pactarse que el comprador adelante el coste y luego se compensa del precio, pero la responsabilidad jurídica es del vendedor.

Gastos en compras con sociedad o no residente

Compras a través de sociedad

Si el comprador es una sociedad mercantil, los gastos generales son los mismos, pero a efectos de IRPF/IS la compraventa se contabiliza como activo y entran en juego amortizaciones (3% anual sobre valor de construcción). La fiscalidad de salida puede tributar mejor o peor según composición societaria.

No residentes

El comprador no residente paga los mismos impuestos y gastos que el residente. Si el vendedor es no residente, el comprador debe retener el 3% del precio a cuenta del IRNR del vendedor (modelo 211, plazo 1 mes desde la escritura). Este 3% se descuenta del precio que se entrega al vendedor.

Cómo optimizar fiscalmente la compra

Determinar bien la calificación urbanística

Una vivienda que en realidad es «obra nueva» (primera transmisión) tributa por IVA + AJD; una segunda transmisión tributa por ITP. La diferencia es relevante: 11,2% vs 7% en Andalucía.

Aprovechar el régimen joven

Menor de 35, vivienda < 150.000 €, ITP al 3,5%. En vivienda nueva no aplica reducción equivalente, pero algunas promociones VPO mantienen IVA al 4%.

Encajar familia numerosa o discapacidad

El umbral sube a 250.000 €. Para vivienda principal en Málaga capital o Costa del Sol, esta franja es muy aprovechable.