La plusvalía después de la sentencia que lo cambió todo
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU), conocido popularmente como plusvalía municipal, vivió un terremoto el 26 de octubre de 2021 cuando el Tribunal Constitucional dictó la Sentencia 182/2021, declarando inconstitucionales y nulos varios preceptos del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales que determinaban la base imponible. Curiosamente, la sentencia tiene origen malagueño: fue planteada por la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía con sede en Málaga.
Tras la sentencia, el Gobierno aprobó el Real Decreto-ley 26/2021 de 8 de noviembre, que introdujo dos métodos alternativos de cálculo y el derecho del contribuyente a elegir el menor. Esta guía explica cómo aplicar la normativa actual a una venta o herencia de vivienda en Málaga capital, con coeficientes vigentes publicados por el Ayuntamiento.
Qué grava exactamente la plusvalía municipal
Grava el incremento de valor del suelo urbano (no de la construcción) entre la fecha de adquisición y la de transmisión, con un máximo de 20 años. Se devenga en compraventas, herencias y donaciones de inmuebles urbanos.
El obligado tributario varía según la operación:
- Compraventa: paga el vendedor.
- Herencia: paga el heredero.
- Donación: paga el donatario.
En Málaga capital, la gestiona Gestrisam (Gestión Tributaria del Ayuntamiento). En municipios de la provincia, el Patronato de Recaudación Provincial de Málaga gestiona la mayoría.
Los dos métodos de cálculo y por qué importa elegir
Desde el RD-Ley 26/2021, el contribuyente puede aplicar el método que arroje menor cuota:
Método objetivo
Multiplica el valor catastral del suelo en la fecha de transmisión por un coeficiente que depende de los años transcurridos desde la adquisición. Los coeficientes los publica el Estado anualmente y los Ayuntamientos los recogen en su ordenanza. Los coeficientes vigentes para Málaga durante 2025 se publicaron en el Boletín Oficial de la Provincia de Málaga en febrero de 2025.
Método de plusvalía real
Compara el precio de venta con el precio de compra (ambos referidos al suelo según proporción catastral suelo/construcción). Si hay diferencia positiva, esa es la base. Si la diferencia es nula o negativa, no se devenga el impuesto.
Coeficientes vigentes en Málaga
El Ayuntamiento de Málaga aplica los coeficientes máximos estatales actualizados anualmente por la Ley de Presupuestos Generales del Estado o norma de rango legal equivalente. Estos son los rangos según años de tenencia (orientativos según ordenanza fiscal en vigor; consulta siempre la versión publicada en BOPMA para la fecha de devengo):
| Años desde compra | Coeficiente método objetivo |
|---|---|
| Menos de 1 año | 0,14 |
| 1 año | 0,13 |
| 5 años | 0,18 |
| 10 años | 0,12 |
| 15 años | 0,12 |
| 20 o más años | 0,45 |
El tipo de gravamen municipal sobre la base imponible objetiva en Málaga capital se aplica conforme a la ordenanza vigente y la cuota se calcula sobre el resultado de valor catastral del suelo × coeficiente × tipo de gravamen.
Ejemplo numérico 1: venta de piso comprado en 2010
Carlos vende en 2026 un piso en el barrio del Perchel por 240.000 €. Lo compró en 2010 por 180.000 €. Su valor catastral total es 95.000 €, del cual 28.500 € corresponden al suelo (30%).
Método objetivo: 16 años desde la compra → coeficiente aproximado 0,15 (consultar ordenanza fecha devengo). Base = 28.500 × 0,15 = 4.275 €. Cuota a un tipo del 25% = 1.068,75 €.
Método real: ganancia de suelo = (240.000 − 180.000) × 30% = 18.000 €. Cuota al mismo tipo = 4.500 €.
Carlos elige el método objetivo y paga 1.068,75 €, ahorrando 3.431,25 €.
Ejemplo numérico 2: herencia en Rincón de la Victoria
Ana hereda en 2026 un piso de su padre fallecido. El padre lo compró en 2002 (24 años atrás, pero el cómputo se topa en 20 años). Valor catastral del suelo: 35.000 €. Coeficiente máximo a 20 años: 0,45 → base 15.750 €. Si el tipo municipal es del 28%, cuota = 4.410 €.
Plazo de presentación en herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable otros 6 a solicitud.
Exenciones y supuestos de no sujeción
Pérdida en la transmisión
Si el contribuyente acredita que no hubo incremento de valor (vendió por menos de lo que compró, ajustado al suelo), no se devenga el impuesto. Es necesario aportar escrituras y demostrar la pérdida.
Transmisiones entre cónyuges
Las transmisiones de la vivienda habitual entre cónyuges en separación o divorcio están exentas.
Daciones en pago vivienda habitual
Exentas si concurren las circunstancias establecidas en la normativa estatal.
Plazos y dónde presentar en Málaga
- Compraventas: 30 días hábiles desde la escritura.
- Herencias: 6 meses desde el fallecimiento, prorrogable.
- Donaciones: 30 días hábiles desde la escritura.
En Málaga capital, presentación en Gestrisam (Avenida de Sor Teresa Prat). En el resto de municipios de la provincia, el Patronato de Recaudación Provincial dispone de oficinas en Marbella, Vélez-Málaga, Antequera y Ronda. Casi todos los municipios permiten la autoliquidación telemática.
Cómo reducir legalmente la cuota
Documentar bien los precios de compra y venta
Si pruebas pérdida, no pagas. Conserva escrituras y comprueba la proporción suelo/construcción del recibo del IBI.
Comprobar siempre los dos métodos
Muchos contribuyentes pagan el método objetivo por desconocimiento cuando el real les habría salido mejor (o viceversa).
Comprobar bonificaciones para vivienda habitual heredada
El Ayuntamiento de Málaga aplica bonificación en herencias de vivienda habitual del causante a favor de cónyuge, descendientes y ascendientes, escalonada según el valor catastral del inmueble. Conviene revisar la ordenanza fiscal vigente.
FAQ plusvalía Málaga
¿Cuándo me conviene el método real frente al objetivo?
Cuando hay poca diferencia entre precio de compra y venta, o el suelo ha aumentado menos en proporción que el coeficiente objetivo. En ventas con pérdida, el método real lleva a no pagar.
¿Qué pasa si no presento en plazo?
Recargos del 1% al 15% más intereses, según el RD-Ley 11/2021 que modificó la LGT.
¿La plusvalía la cobra el Ayuntamiento de Málaga o la Junta?
Es un impuesto municipal: lo cobra siempre el Ayuntamiento del término donde está la vivienda. Marbella, Mijas, Estepona, Antequera, Vélez-Málaga y Málaga capital tienen sus propias ordenanzas y tipos.
¿Cómo afecta el valor catastral del suelo a la cuota?
Es la base de cálculo del método objetivo. Si el valor catastral está sobrevalorado respecto al mercado, pagarás más; conviene revisar la ponencia de valores municipal y, en su caso, solicitar revisión catastral.
¿Y si vendí en 2020 antes de la STC 182/2021?
Las liquidaciones firmes anteriores a esa fecha no son revisables como regla general, pero las pendientes de resolución sí. Casos en plazo de recurso pueden beneficiarse de la doctrina constitucional.
¿La plusvalía se puede pagar con cargo a la herencia?
Sí, es deuda deducible del caudal hereditario en el impuesto de sucesiones.
Conclusión clave
La plusvalía municipal sigue viva en Málaga, pero ya no es la trampa fiscal que era antes de octubre de 2021. La clave está en simular siempre los dos métodos (objetivo y real) y elegir el menor, además de documentar minuciosamente los precios de compra y venta de cara a herencias o pérdidas. Si vendes una vivienda en Málaga capital o cualquier municipio de la provincia, calcula primero la plusvalía y planifica su pago antes de comprometer fondos en la siguiente operación. Para conocer precios de referencia por barrio que te ayuden a estimar la ganancia patrimonial, consulta nuestro tasador o navega los datos por municipios.
Diferencias entre Málaga capital y municipios de la provincia
Aunque la normativa estatal es común, cada Ayuntamiento aprueba en su ordenanza fiscal el tipo de gravamen, las bonificaciones y los aspectos procedimentales. Las diferencias prácticas son sustanciales:
| Municipio | Tipo aproximado IIVTNU | Bonificación herencia vivienda habitual |
|---|---|---|
| Málaga capital | 25% – 30% | Hasta 95% según valor catastral |
| Marbella | 25% – 30% | Bonificación moderada |
| Mijas | 25% – 30% | Bonificación según ordenanza |
| Fuengirola | 25% – 30% | Bonificación según ordenanza |
| Torremolinos | 25% – 30% | Bonificación según ordenanza |
| Vélez-Málaga | 25% – 30% | Bonificación moderada |
| Antequera | 25% – 30% | Bonificación según ordenanza |
| Ronda | 25% – 30% | Bonificación moderada |
Los porcentajes exactos pueden cambiar año a año. Antes de calcular, descarga la ordenanza fiscal vigente del Ayuntamiento correspondiente o pregunta al Patronato de Recaudación Provincial de Málaga, que gestiona la recaudación de la mayor parte de los pequeños y medianos municipios.
Recursos y reclamaciones tras la STC 182/2021
Las liquidaciones de plusvalía emitidas entre la fecha de la sentencia (26 de octubre de 2021) y la entrada en vigor del RD-Ley 26/2021 (10 de noviembre de 2021) son nulas, según la doctrina constitucional. Las liquidaciones firmes anteriores quedan blindadas por el principio de seguridad jurídica, pero los procedimientos no firmes pueden beneficiarse.
Pasos para recurrir una plusvalía
- Revisar fecha de la transmisión y liquidación.
- Identificar el método aplicado por el Ayuntamiento.
- Recalcular por método real con escrituras de compra y venta.
- Si la diferencia es relevante, presentar recurso de reposición ante el Ayuntamiento (plazo 1 mes desde la notificación).
- Si se desestima, alzada ante el Tribunal Económico-Administrativo Municipal o vía contencioso-administrativa.
Cómo afecta la plusvalía a la rentabilidad de inversión inmobiliaria
Un inversor que compra para alquilar y revende en 5-10 años debe incorporar la plusvalía municipal en su cálculo de rentabilidad neta. Para una vivienda de 220.000 € en Málaga capital con valor catastral del suelo de 30.000 €, la plusvalía a 5 años puede oscilar entre 1.000 € y 2.500 €. No es la partida más alta, pero suma a IRPF y comisiones inmobiliarias en la salida.
Para inversiones a largo plazo (15-20 años) el coeficiente objetivo alcanza su máximo (0,45 a 20 años), por lo que el método real suele ser más favorable salvo en periodos de fuerte revalorización.
Cómo se calcula la proporción suelo/construcción
Para aplicar correctamente cualquiera de los dos métodos, es imprescindible conocer la proporción que el valor catastral atribuye al suelo y a la construcción. Esa proporción aparece desglosada en el recibo del IBI y en la consulta gratuita de Sede del Catastro. En Málaga capital, la proporción típica de suelo sobre valor catastral total varía mucho según barrio:
| Barrio | Proporción suelo aproximada |
|---|---|
| Centro Histórico Málaga | 35% – 50% |
| El Limonar / La Caleta | 40% – 55% |
| Teatinos | 25% – 35% |
| El Palo / Pedregalejo | 30% – 40% |
| Cruz de Humilladero | 25% – 30% |
| Marbella centro | 40% – 55% |
| Mijas Costa | 35% – 45% |
Esta proporción es crítica: en el método real, la ganancia computable es solo la parte atribuible al suelo, lo que en barrios con baja proporción suelo (Teatinos) reduce mucho la base imponible.
Pagar la plusvalía cuando no hay liquidez
En herencias, frecuentemente el heredero no dispone de liquidez para pagar Sucesiones + Plusvalía + Tasas registrales hasta que vende la vivienda. La ordenanza municipal de Málaga capital y muchas de los municipios costeros contemplan:
- Aplazamiento de hasta 12 meses sin garantía para deudas inferiores a un umbral.
- Fraccionamiento de hasta 36 meses con garantía o aval.
- Bonificaciones por pronto pago en algunos casos (hasta 5%).
Conviene solicitar antes del vencimiento del plazo voluntario (6 meses en herencias) para evitar recargos.
Plusvalía en operaciones inter-vivos
Además de herencias y compraventas, la plusvalía se devenga en donaciones, permutas y aportaciones a sociedades. En el caso de aportación de inmueble a una sociedad patrimonial familiar (vía Ley 27/2014 del Impuesto de Sociedades), la plusvalía municipal se devenga incluso aunque la operación esté exenta de ITP/AJD. Conviene planificar esta combinación con asesoramiento previo.
